date امروز : دوشنبه ۰۱ مهر ۱۳۹۸ مصادف با 2019-Sep-23 میلادی

منتشر شده در تاریخ ۱۸ فروردین ۱۳۹۸

قوانین موجر ومستاجر

اجاره قانون مدني در ماده 466، در تعريف اجاره بيان نموده است، اجاره عقدي است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عين مستاجره مي‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند. اجاره عقدی است که ثمره…

اجاره

قانون مدنی در ماده ۴۶۶، در تعریف اجاره بیان نموده است، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‏شود، اجاره دهنده‏ را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. اجاره عقدی است که ثمره آن نقل منافع است به عوض معلوم با بقاء اصل ملک به حالت اول و یا اینکه اجاره عقدی است که تشریع شده برای این ثمره.

مستاجر

تکالیف موجر

تحویل مورد اجاره به مستاجر پس از انعقاد عقد اجاره

اجاره

بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه

انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره

تکالیف مستاجر

پرداخت کرایه

تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره

.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ

جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر

خودداری از ورود خسارت به محل اجاره

قرارداد اجاره رسمی و غیر رسمی

قرارداد اجاره زمانی رسمی است که در دفترخانه تنظیم شده باشد یا در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی نیست (در دفترخانه تنظیم نشده است) باید توسط دو شاهد امضا شده باشد. بدین توضیح که که قرارداد اجاره بوسیله اجاره دهنده و اجاره کننده در یک برگ کاغذ تنظیم میشود و یا اینکه در بنگاههای املاک تنظیم میشود. در این دو حالت فرقی نمیکند. نکته مهمی که باید رعایت شود تا بتوانید دستور تخلیه بگیرید اینست که غیر از امضای اجاره دهند و اجاره کننده که در انتهای قرارداد اجاره میباشد، باید امضای دو نفر به عنوان شاهد آنرا امضا کنند.

بنابراین اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره یعنی ملکی که اجاره کرده است امتناع کند اجاره دهنده (موجر) می تواند در شکایت خود (تنظیم دادخواست در شورای حل اختلاف) که باید مرجع قضایی محل وقوع ملکی که اجاره داده است باشد، مراجعه کند و خواسته دعوای خود را دستور تخلیه بنویسد نه حکم تخلیه. بعد از اینکه موارد فوق را شورای حل اختلاف بررسی کرد میتواند دستور تخلیه را صادر کند.

وظایف موجر

موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد.

موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید.

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

وظایف مستاجر

مستاجر مکلف است مال الاجاره معین را در اقساط و مواعیدی که برای تادیه آن در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید آن را نقدا به موجر بپردازد.

مستاجر باید در استعمال عین مستاجره رعایت متعارف را بنماید یعنی در آن تعدی و تفریط نکند ؛ در غیر اینصورت در برابر مالک مسول خواهد بود .

مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد ؛ در غیر اینصورت ضامن خواهد بود . در صورتی که طرز مصرف عین مستاجره مشخص نشده باشد مستاجر باید از آن ، آن طور که عرف اقتضاء می کند استفاده کند و در خارج از آن عمل او ضمان آور خواهد بود .

اگر مستاجر بدون اذن موجر در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد ، هزینه آن را نمی تواند از موجر مطالبه کند مگر آنکه ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گیرد .

در صورتی که در مدت اجاره ، انجام تعمیراتی در عین مستاجره ضروری باشد به طوری که تاخیر آن سبب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند موجر را از انجام تعمیرات مزبور منع کند ، هرچند که انجام تعمیرات امکان استفاده از عین مستاجره را جزئا یا کلا از مستاجر سلب نماید ولی در صورت اخیر مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد .

 قانون موجر و مستاجر در تخلیه پیش از موعد

در صورتی که مستاجر طبق قرارداد حق فسخ زودتر از موعد نداشته باشد قرارداد تا انقضاء مدت اعتبار دارد و موجر موظف به تادیه مبلغ رهن قبل از موعد قرارداد نمی باشد مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد که در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک زودتر از موعد را داشته باشد باید این امر را یک ماه زودتر به موجر اطلاع دهد که در اینصورت موجر باید طبق قرارداد هر چه سریعتر نسبت به تادیه مبلغ ودیعه اقدام نماید. برای فسخ قرارداد توسط مستاجر نیز در صورت معیوب بودن ملک در حال اجاره و یا در حالتی که دو طرف در زمینه فسخ قرارداد پیش از موعد در این زمینه توافق کرده باشند، فسخ امکان پذیر است؛ برای مثال حالتی را در نظر بگیرید که در قرارداد ذکر شده موجر تا تاریخی مقرر موظف به تعمیر خانه میباشد، اگر تا تاریخ مورد نظر این کار صورت نگیرد مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک پیش از موعد را دارد. در حالت های دیگر مستاجر باید یک ماه قبل از تخلیه به موجر اطلاع دهد بعد از اعلام آمادگی از طریق موجر این کار توسط مستاجر قابل انجام می باشد.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر

اجاره نامه شامل تمام تعهداتی است که قبل از عقد قرارداد اجاره بین مستأجر و موجر مطرح شده و برای طرفین الزاماتی را به وجود می آورد. به طور مثال ممکن است موجر متعهد شود تا تاریخ مشخصی نسبت به نصب برخی تجهیزات گرمایشی اقدام نماید. در صورتی که وی به تعهد خود عمل ننماید، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و ملک را تخلیه نماید. در اینصورت موجر باید حقوق مستأجر را تسویه و اجاره را پایان دهد. یکی دیگر از مواردی که مستأجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید، مغایرت عین مستأجره با توصیفات مندرج در اجاره نامه است. همچنین اگر در صورت بروز خرابی غیر قابل تعمیر در ملک، مستأجر می تواند پس از فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نموده و مبلغ پیش پرداخت را دریافت نماید. به طور معمول، در صورت اعطای حق فسخ به مستأجر یا موجر، مهلت ۱-۲ ماهه در فرارداد جهت اعلام تصمیم تخلیه عنوان می شود.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر      

موجر، ملک خود را با شرایط خاص و به منظور خاصی به مستأجر اجاره می دهد. در صورتی که مستأجر ملک را به مصرفی غیر از موارد توافقی خود با موجر در آورد، یعنی به طور مثال از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال منافی اخلاق و شرع شود و موجبات برهم زدن نظم عمومی را فراهم آورد، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک خد را از مستأجر باز پس گیرد. از شایع ترین موارد تخلیه پیش از موعد ملک توسط موجر، دیرکرد در پرداخت اجاره بها است. در صورتی که مستأجر، به مدت ۳ ماه اجاره بهای خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر می تواند دستور تخلیه عین مستأجره را از مراجع قضایی گرفته و قرارداد اجاره را فسخ نماید.

هزینه تعمیر پکیج چند روز پس از ورود مستاجر

در صورتیکه تقصیر از جانب مستاجر اتفاق افتاده باشد پرداخت و جبران خسارت با مستاجر خواهد بود لذا علت خراب شدن باید سوال شود. به عبارت دیگر چنانچه بین ضرر وارده یعنی خرابی پکیج و کوتاهی و قصور  مستاجر در حفظ و نگهداری متعارف از پکیج رابطه مسقیم وجود داشته باشد جبران خسارت وارده  یعنی تعمیر پکیج بر عهده ی مستاجر است .

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کاری باید انجام داد؟

با انقضاء مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستأجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید؛ اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید. برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:

– یا مدت اجاره منقضی شده باشد.

– یا مستأجر بیش از ۳ ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

– یا اینکه کاری بر خلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه    

اصولا دادگاه های عمومی برای طرح این دعاوی صالح هستند. اما اگر تخلیه اماکن مسکونی مدنظر باشد، شوراهای حل اختلاف نیز برای رسیدگی به این دعاوی صلاحیت دارند. اما برای تخلیه محل کسب و امثال آن، محاکم دادگستری صلاحیت رسیدگی دارند. البته ممکن است در پاره ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت هایی هم بکنند. مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.

اجرت المثل ایام تصرف چیست و چگونه محاسبه میشود؟      

به مبلغی که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود، اجرت المثل می گویند. اجرت المثل ایام تصرف قابل مطالبه است. اجرت المثل بسته به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال و … تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید.  اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد اما در مقابل، مفهوم اجرت المسمی قرار دارد که مبلغ مورد توافق طرفین است.

انتقال محل اجاره توسط  مستاجر به شخص دیگر چه حکمی دارد؟   

در عقد اجاره لازم نیست موجر مالک ملک مورد اجاره باشد ولی لازم است مالک منافع آن باشد والا اجاره باطل است. از طرف دیگر مستاجر هنگامی می تواند منافع مورد اجاره را به دیگری منتقل کند که در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالک می تواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم کند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است.

مطالب مرتبط

قرار التزام به حضور با قول شرف چیست؟

قرارهای تأمین کیفری مهمترین قرار اعدادی بشمار می‌روند. قرار تأمین کیفری وسیله‌ای برای تضمین حضور…


منتشر شده در ۱۵ فروردین ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

شروط ضمن عقد نکاح

آگاهی از شروط ضمن عقد نکاح برای تمامی زوج های چوانی که قصد ازدواج دارند…


منتشر شده در ۲۲ مرداد ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

مطالبه وجه چک

مطالبه وجه چک چک یکی از  اسناد تجاری  است که به موجب آن صادرکننده چک…


منتشر شده در ۲۴ فروردین ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

قانون اصلاح قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل…

قانون اصلاح قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم (۴۴) قانون اساسی مصوب ۱۳۹۷/۳/۲۲…


منتشر شده در ۲۴ فروردین ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

رئیسی لیست اموال خود و خانواده‌اش را به…

سخنگوی قوه قضائیه گفت: رئیس قوه قضاییه لیست اموال خود و اعضای خانواده‌اش را به…


منتشر شده در ۲۶ شهریور ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

حسین الله‌کرم: وقت فیلتر اینستاگرام فرارسیده است

حسین الله کرم در واکنش به مسدود شدن حساب کاربری سردار سلیمانی و سپاه پاسداران…


منتشر شده در ۲۸ فروردین ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

کارنامه عملکرد نعمت‌زاده

نماینده دادستان به تشریح تبعات اقدامات مجرمانه شبنم نعمت‌زاده، از جمله ورشکستگی شرکت‌های داروسازی، بحران…


منتشر شده در ۲۵ شهریور ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

سرکشی رهبر انقلاب از مناطق سیل زده گلستان

به نقل از قرارگاه سایبری عمار: طبق خبرهای شنیده شده قرار است امروز یک شنبه…


منتشر شده در ۱۱ فروردین ۱۳۹۸ 0 دیدگاه

دیدگاه بگذارید

avatar
  اشتراک  
اطلاع از

اخبار پربازدید
جدیدترین خبرها

اخبار حقوقی و قضایی-تمامی حقوق برای سمانه اقتداری محفوظ می باشد